租房 vs 买房，一个决策改变未来

介绍：本文来自香帅在得到 app 的《香帅的北大金融学课》专栏，价格是 299，本文提到的租房 vs 买房的成本计算，让很多人彻底放弃了一辈子租房的打算。你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。我是北京大学的徐远教授，应香帅的邀请，本周我给你讲一个房地产的专题课。

前面三天，我给你讲了刚需买房，改善买房，养老买房这几个事，今天我给你讲讲租房这件事。对于租房，很多人有一个误解，以为租房很便宜，比如说一些同学会有这样的观点：北京、上海等大城市的房子租售比达到 60 多倍，也就是房价是租价的 60 倍还要多，而且我们的房屋产权只有 70 年，那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了。

今天我将要告诉你，买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。我从三个方面给你讲这个道理：第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；

第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

我们先来看点数据：从 2010 年到 2016 年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是，北上广深的房租每年上涨都在 6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有 11%，7 年时间翻了 1 倍还要多。相比这些年平均 2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了 1 倍以上。

主要大城市房租增速（2010—2016，单位：%）

房租的快速增长，租房的朋友是深有体会的，现在一线城市的租金特别贵，就是这些年租金持续上涨的结果。比如说，现在北京一个六七十平米的小房子，租金经常要达到六七千，好地段就更贵了，放在六七年前，也就是两三千的水平。

这样的增速是非常恐怖的，你若想租一辈子的房子，几十年后可能会发现，租金贵得惊人。

比如说你现在租个小房子，月租金 6000，每年增长 6%，也就是明年涨 360 元，后年涨 380 元。这么涨下去，看起来是不多的。可是 70 年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是月租金 334,000 多，注意！这是月租金。

年租金要多少呢？年租金要 401 万。注意，这是租金，不是售价，怎么样？看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？

租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，战后这 70 年，发达国家大城市的房租增速每年都在 6%以上。房租为什么增长这么快呢？我从两方面跟你讲：

根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢？从需求面看，很多人不停地涌入大城市，没房子的只能租房住，所以租房的需求是刚性的。

从供给面看，因为给定地段的房子就这么多，增加非常慢，所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租，租房的不得不租，这样一来，你可以想象一下，房租的增速一定是很快的。

根据恩格尔定律：随着人们收入的增加，人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的，用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来，租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此，人们用来租房的钱会越来越多，那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

我们刚才说清了房租的快速增长，在此基础上，我来告诉你，由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实相对于房租是很便宜的。

我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子，月租金 6000 块，年租金 7 万 2，而售价是 432 万，租售比是整整 60 倍，这种情况下是租便宜，还是用 30 年的房贷买下来便宜呢？一眼看上去是租便宜，毕竟房价是租金的 60 倍，可是如果考虑租金的上涨，结论是完全反过来的。

通过简单的计算就可以发现，对于“租”和“买”这两种选择，30 年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话，30 年后你就多了一套房子。

先来看租，假设每年租金上涨 6%，这样累积 30 年，你一共付的租金总额是多少呢？是 569 万，那么付了这 569万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。

再来看买，如果你凑了 30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30 年还清的话，那么你的首付和房贷总额一共是 603 万，比你 30 年的租金总额多了区区的 34 万。不同的是 30 年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，这个房子就是个完完全全的净资产了。

粗略估计，30 年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。所以，有条件买的同学还是要尽快买。

刚才的数字有点多，如果你有兴趣，不妨拿出计算器简单算一下，网络上也有很多的房贷计算器，用起来很简单的。算完之后，你对这种看似缓慢的累计增长会有更加深刻的认识，时间长了之后，它的力量是很强的。

我在北京大学给本科生上课的时候，每学期的第一堂课也会让大家在课堂上做这个练习，深入体会一下累计增长的强大力量。这个简单的计算帮助我们理解了一个非常重要的现象，就是现在房子的租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高。但是，如果你考虑了房租的快速增长，房价就不高了。现在的高房价其实是对房租未来高增长的提前反应。

这个道理和高增长的股票估值高是一个道理，如果一个股票的业绩会平稳较快地增长，而且非常稳定，那么这个股票的估值就会比较高。为什么呢？因为大家都看好这个股票的话，都会尽快出手去买，不会等到业绩实现再去买，那个时候就晚了。所以大家争相购买的话，价格就被买上去了，估值就变高了。

过去这些年，我国房价涨得快，其实就是这个道理，有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力，而早入手，早受益。

刚才给你讲了，由于租金快速上涨，房价其实相对于房租是便宜的。那么，我再给你增加一条买房的理由，就是抗通胀。

不知道你有没有注意过，很多国家的货币的面值都特别大，比如说日元、韩元，后面有很多零，计数单位都是万、十万，甚至百万。你知道为什么吗？其实就是通货膨胀闹的，连续几十年的高通胀，如果不更换新版货币的话，纸币的面值就会特别大。

其实，通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。根据统计，第二次世界大战以后的七十年来，发达国家的平均年通胀在 4.3%左右，70 年间物价上涨了 20 倍。而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年 6.6%左右。这样一来，你租房的话，就要面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租涨得会更快。

你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说，买房子是抗通胀的。

租房的原则：“便利原则”。

刚才，我仔细给你讲了，为什么大城市买房比租房便宜，核心是租金增速快，而且买房抗通胀。

你可能还有疑问，你会问，老师，我已经明白了买房比租房好，可是我现在实在买不起，必须租，我应该怎么办呢？这是个很好的问题，很现实的问题，我们必须面对现实。那么怎么办呢？这个时候，你要先租，以后有条件再买。

在租的时候，你要遵循一个便利原则，就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师，事业刚刚起步，对你而言，最好是住在交通便利的地方，这样客户一打电话，你马上就能到，就可以更好地开展工作，积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候，你虽然买不起房，但是你投资了自己。

从长期看，投资自己是最好的投资。

如果租得偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你的工作，也不利于你休息，你的时间和精力浪费在来回的奔波上，省了租金，可是浪费了职场发展的机会，这是最大的浪费。