租房 vs 买房，一个决策改变未来

探讨租房与买房决策对未来的影响 介绍：本文来自香帅在得到 app 的《香帅的北大金融学课》专栏，价格是 299，本文提到的租房 vs 买房的成本计算，让很多人彻底放弃了一辈子租房的打算。你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。我是北京大学的徐远教授，应香帅的邀请，本周我给你讲一个房地产的专题课。

前面三天，我给你讲了刚需买房，改善买房，养老买房这几个事，今天我给你讲讲租房这件事。对于租房，很多人有一个误解，以为租房很便宜，比如说一些同学会有这样的观点：北京、上海等大城市的房子租售比达到 60 多倍，也就是房价是租价的 60 倍还要多，而且我们的房屋产权只有 70 年，那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了。

今天我将要告诉你，买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。我从三个方面给你讲这个道理：第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；

第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。原因一：大城市的房租快速增长 我们先来看点数据：从 2010 年到 2016 年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是，北上广深的房租每年上涨都在 6%以上，尤其以上海最为严重。

上海每年的增速有 11%，7 年时间翻了 1 倍还要多。相比这些年平均 2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了 1 倍以上。主要大城市房租增速（2010—2016，单位：%） 房租的快速增长，租房的朋友是深有体会的，现在一线城市的租金特别贵，就是这些年租金持续上涨的结果。

比如说，现在北京一个六七十平米的小房子，租金经常要达到六七千，好地段就更贵了，放在六七年前，也就是两三千的水平。这样的增速是非常恐怖的，你若想租一辈子的房子，几十年后可能会发现，租金贵得惊人。

比如说你现在租个小房子，月租金 6000，每年增长 6%，也就是明年涨 360 元，后年涨 380 元。这么涨下去，看起来是不多的。可是 70 年后，租金是多少？你…